Indicatori delle compravendite immobiliari –  Evoluzione spazio-temporale

CAPPELLO*, S. DE IACO* S., M. PALMA*, D. PELLEGRINO*

 

In Italia, analogamente a quanto si è verificato in altri paesi europei, il settore immobiliare è stato caratterizzato da un periodo di espansione (anni 2000-2006) ed un periodo di recessione (anni 2007-2013), con una lieve ripresa negli ultimi 3 anni. La controtendenza in atto è stata certamente supportata dalla graduale ripresa economica, nonché dalla diffusione di forme di investimento con condizioni più favorevoli, ovvero con tassi di interesse più bassi.

Il mercato immobiliare in Puglia

L’indice IMI è un indicatore di vivacità del mercato immobiliare calcolato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Tale indice  è dal rapporto tra il numero di transazioni normalizzate (NTN) e lo stock catastale, rilevati in ciascun anno e consente di misurare la “movimentazione” degli immobili di natura residenziale e commerciale compravenduti rispetto allo stock immobiliare presente in un determinato territorio ed istante temporale.

Nella Regione Puglia, l’evoluzione temporale dell’IMI, nel periodo 2000-2016, riflette l’andamento nazionale [1], [2], ovvero dopo una fase di espansione, registrata negli anni tra il 2000 ed il 2006, si riscontra una forte decrescita nel periodo 2007-2013. Tuttavia, a partire dal 2014 si osserva una moderata inversione di tendenza nell’andamento del numero di scambi immobiliari residenziali (+2,8% rispetto all’anno precedente), come illustrato in Fig. 1.

Inoltre, se si considerano le singole Province pugliesi, si può affermare che il mercato immobiliare ha risentito della crisi economica del 2008 con un effetto ritardato. Infatti, nell’anno 2012, si registra una variazione negativa nel settore residenziale, rispetto all’anno precedente, particolarmente elevata nel tarantino (-30,6%) e nel barese (-27,2). Inoltre, in tale anno si manifesta il così detto effetto imbuto che determina l’annullamento delle differenze tra i territori provinciali, in termini di variazione degli scambi di immobili di natura residenziale (Fig. 1).

Figura1Figura 1 -Evoluzione temporale dell’IMI nelle Province pugliesi, per il periodo 2000-2016, nel settore residenziale.

Analogamente a quanto riscontrato nelle Province pugliesi, anche nei Comuni capoluogo (Bari, Brindisi, Foggia, Lecce e Taranto) le variazioni negative dell’IMI raggiungono i valori minimi nel 2012 e solo a partire dal 2013 si assiste ad una ripresa della movimentazione nel settore degli immobili ad uso residenziale.  In particolare, la più elevata variazione relativa annuale positiva, rispetto all’anno precedente, si registra nel 2016 nei Comuni di Lecce (+31,6%) e Brindisi (+23,2%), come riportato in Fig. 2.

Figura2
Figura 2 – Evoluzione temporale dell’IMI nei capoluoghi pugliesi, per il periodo 2000-2016, nel settore  residenziale.
L’intensità del mercato immobiliare nei Comuni della Provincia di Lecce

In Provincia di Lecce, nel periodo 2000-2016, il settore residenziale del mercato immobiliare manifesta una maggiore vivacità nella parte nord e nelle zone costiere, rispetto al resto del territorio, con livelli dell’IMI più elevati nei Comuni di Lecce, Gallipoli, Melendugno e Porto Cesareo e moderati in quelli dell’entroterra, come illustrato nelle Figg. 3 e 4.

Inoltre, si può osservare come, negli anni, la vivacità del mercato degli immobili di natura residenziale abbia coinvolto anche i Comuni limitrofi al capoluogo e le principali località turistiche (Lecce, Gallipoli, Nardò, Otranto e Porto Cesareo).

A partire dal 2008, in Provincia di Lecce, a livello comunale, si registra una decrescita dell’IMI che si arresta nel 2015. In tale anno, i livelli dell’indicatore aumentano su tutto il territorio, con valori più elevati nel Comune capoluogo ed in quelli costieri, principalmente sul versante ionico.

Tuttavia, occorre sottolineare che, nonostante i livelli dell’indicatore nel 2016 abbiano ripreso a crescere, l’intensità del mercato immobiliare risulta inferiore a quella osservata negli anni antecedenti all’inizio della crisi economica.  

Dalle mappe riportate nelle Figg. 3-4, si evince che l’IMI in Provincia di Lecce riflette gli effetti della forte crisi economica che ha investito l’intero territorio nazionale. Si ritiene, pertanto, che tale indice possa essere considerato un indicatore di benessere socio-economico del territorio.

Figura3

Figura 3 – Evoluzione spaziale dell’IMI (%) nei Comuni della Provincia di Lecce, per il periodo 2000-2008, nel settore residenziale.

Figura4

Figura 4 – Evoluzione spaziale dell’IMI (%) nei Comuni della Provincia di Lecce, per il periodo 2009-2016, nel settore residenziale.

 

Bibliografia

  1. Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi 2017-a), Rapporto Immobiliare 2016 – il settore residenziale.
  2. Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi 2017-b), Rapporto Immobiliare 2016 – Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva.

 

*Dipartimento di Scienze dell’Economia Università del Salento

 

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